房地产涨价是因为刚性需求吗
纵观近十年全球的投资产品中最牛的不是黄金，而是中国的房地产价格，因为它实际的回调幅度最小、涨幅最大。究其原因，众多专家的万语千言基本都可以归结成一句话：刚性需求！
这个刚性需求表面上是有道理的，比如中国的城镇化进程、比如日益繁荣的经济、比如人民收入水平的提高、比如中国人对房子独有的偏好、比如前期的人口红利、比如中国的国际化地位等等等等。
但是，我们应该注意到这个需求一直缺乏一组逻辑性很强的数学解释，我们能够看到的数字都是非常简单的，没有经过考证的。举个简单的例子，比如：某城市2008年新增城市人口1万人，这其中新生儿有多少？是不是包括农民工？农转非的有多少？有多少迁徙人口？死亡了多少人等等，而针对每一类人，其对房子的供给和需求可能各占多少？以此可以统计出这一刚性需求的实际情况是什么；而不能简单的就说因为本市新增了1万城市人口，所以就增加了对房地产的刚性需求。
假如目前所说的刚性需求都没有建立在一个科学的统计数字基础上的话，我们只能说这种刚性需求是一个故事而不一定是实际情况。不久前有人已经把丈母娘揪出来说刚性需求的事了，可见现在再找刚性需求的原因是越来越难了······
非常建议大家把身边的这些刚性需求的例子做一个统计和分析，看看这些需求到底真的有多少，假的又有多少，模棱两可的是什么？
目前中国房价是作为投资而不被计入CPI的统计中的，虽然争议非常大，但我想或许有一定的道理。我们就按照这种官方的认识来看一下房价在投资中受到的是什么影响。
绝大多数的投资是买涨不买跌，越涨买的人越多，这应该是目前房价不断上涨的一个根本！我们可以问一下周围的人，很大一部分人对房子的理解是：“房子是实实在在的东西，看得见、摸得着、还能住，放在那里赔不了钱。”这种理解是建立在房价不断上涨的基础之上的，而且可以说这种共识是非常危险的，因为很多人看到比自己早买房子的人赚了钱或者是占了便宜而心存不甘，而提前或是透支了买房的需求。
举个给孩子买房的例子来说：比较正常的情况是，当孩子就业之后，中国的父母们根据孩子的情况考虑买房、结婚了。但有的父母发现，身边的朋友在孩子上大学时就把房子买了，结果省了很多钱，于是自己的孩子刚考上高中就开始考虑房子的问题了。在这种早买早省的效应带动下，人们越买越早，有条件的更是巴不得媳妇一有喜就先预备套房给孩子当见面礼了。诸如此类，这些买房的刚性需求在房价上涨的刺激下风起云涌。当也应该回过头来看：孩子长大了会不会留在这个城市，到时会不会需要或喜欢这个房子都是不确定的；但是人们都认为买房不会亏所以才会不断的赶早、抢先。那么这种刚性需求真的那么“刚”吗？还是因为价格波动造成了“弹”呢？！
这一类的统计数字我没有见过，只是简单的举一个例子加以说明；我想其他所谓的刚性需求也或多或少的存在着这样的共性问题！
如果，把房子看做是消费，问题就更简单了，且不再多说。
现在的问题是，很多人喜欢把房子看做是消费和投资的共同体，这个麻烦就来了，因为当你用投资解释时会有消费理念的问题让你无法说清；当你用消费来说时会有投资的趋势让你无从下手。最令人难以捉摸的是，中国的房地产中投资和消费各占多少比重，居然没有一个明确的答案！就好像你不是想研究斑马的花纹吗，请先告诉我它是黑底白花的啊？还是白底黑花的？
显然，现在的房价已经成了永远无法辨明的问题，因为众多的鱼目混珠让你无从下手、困惑不清。又好像冥冥中有个声音在告诉所有人：买房吧，因为有刚性需求！不要卖房了，因为后面的刚性需求越来越大！！但是没人算得出：现在的刚性需求是几啊？去年呢？前年呢？房价刚开始涨的时候呢？
看来，刚性需求没数，但是有的是故事可以说，甚至可以代代相传！
我们应该清醒的看到，任何东西都有它内在价值，尤其是实物。房价可以参照拆迁价格，但这个价格就一成不变吗？可以参照低价，但这个价格能够上天吗？未来十年北京或许能够超过香港、东京，但是能超过纽约吗？假如一不小心真超过了，但也应该知道你的房子下面的土地，你只有使用权而没有所有权。
最后，我想说的在持续不断的涨价过程中刚性需求不是不能计算的，也是容易被扭曲了的。切记没有只涨不跌的东西，当所有的人都在沾沾自喜的说自己在赚钱的时候，离着倒霉就不远了。任何时候都应该冷静的想想，它这个样子到底是为什么？这个原因是不是经得起推敲，经得起科学的检验！
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