今天在网上看到有人分享了《沁园春.房》，感觉写的还是蛮有意思的，就转过来分享给大家。每个人都生活方式都是自己选择的结果，对于买房也是如此，要不要买房、买什么房、在哪里买房等都要我们选择，当然我们也必需为自己的选择承担后果。

神州大地，

万人蜗居，

亿人盼房，

望北京上海，

高楼大厦。

售楼中心，

房奴滔滔。

祖孙三代，

倾尽所有，

欲于房价试比高。

须钞票，

清储蓄贷款，

分外心焦。

楼价如此虚高，

逼无数白领竞折腰。

昔秦皇汉武，闻所未闻;

唐宗宋祖，紧捏钱包。

一代天骄，成吉思汗，只好蜗居蒙古包。

俱往矣，数天价楼盘，还看今朝……

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　　人民币升值不会催涨房市

　　潘英丽说，如果2005年人民币升值，房价涨，两者可能有一点关系的话，如今即便人民币升值，也不能指望房地产上升了。“房价不算高的时候，海外资本在人民币升值预期下会进来投资，房地产、金融、银行类股票也会大幅上涨。等升值完成，不再有资本进来，泡沫可能就要破灭。所以，并不是升值带来涨价，而是升值预期，预期结束，房价应该会跌。”

　　即便是摩根大通中国区董事总经理、研究部主管及首席中国经济师龚方雄预测说，未来10年人民币将升值1倍，潘英丽仍坚持房价不会大幅上升。

　　企业不能只盘算人力成本

　　在谈到中国对外投资时，潘英丽则指出，持有美国国债是中国对美投资中风险最低、回报最高的项目。“美国投资中国股票的收益率是13%，中国投资美国股票收益率是1.77%。因为美国主要投资的是中资在美国或香港上市的股票，没有汇率风险。而中国对美国股票的投资主要发生在2006年到2008 年，遭遇了美国市场泡沫和后来的金融危机。”

　　此外，在被问及如何看海外工厂如富士康等搬迁内地和用工成本的问题时，威廉姆森直言，随着中国经济发展，工资水平肯定会提高。如果此类公司此前不是看中中国人力市场优势，而是出于企业战略计划，那搬迁可以继续。如果是从人力成本考虑，则应重新审视其策略，到底要在中国建什么样的厂?获取利润是否应考虑和行业其他相关方一起分享?

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　　房产证里正被开发商藏上一个带有降价效果的大秘密，“名副其实”这个词开始并不适用于它了：50平方米的房产证对应的可能是115平方米的大户型。

　　6 月22日，《华夏时报》记者在探访深圳、北京等知名开发商楼盘后发现，近期在售或开盘项目中，赠送面积已成为主流开发商“暗降”的秘密手段。大量的赠送面积，实际上并未计入房产证，通过这种手段开发商可以在表面上保持“较高”单价，而实际折合单价却早已下调，房企正掀起新的“赠送潮”。大幅赠面积使得房产证上的面积一直呈现弹性变化，这使促销卖房行为演绎到了极致。

　　房产证的“弹性”面积

　　虽然万科也表示“降价不是件丢人的事”，但2008年张扬的降价教训，让万科再不敢明目张胆降价。

　　“万科2008年高举降价大旗，遭到同行的‘讨伐’，前车之鉴，万科这次略显谨慎，不敢轻言降价。”合正地产品牌总监王龚敏对记者说。

　　事实上，万科不敢高调降价，已经在开拓另一种营销方式，即在总价销售情况下，房产证上的面积远小于实际面积，提高单价，看起来比周边房价卖得贵，多出来的面积是通过赠送方式，实际折合价格却低不少，这样可以隐藏价格。

　　据记者了解，深圳万科华府一期采用单价销售方式，但二期开始全部采用总价销售方式，有的户型赠送面积超过80%。华府三房88平方米，实际面积达143平方米，一般的楼盘赠送只是阳台和凸窗，而万科一些项目直接赠送整个房间。

　　该楼盘销售经理告诉记者，他一个客户买的75平方米房，总价为208万，成交价不到28000元/平方米。但实际面积为108平方米，算上2500元/平方米的精装修，实际单价只有1.8万元/平方米，此价格比一路之隔的上河坊楼盘还便宜。

　　同样，记者了解到，万科在深圳的清林径等其他三个楼盘也是采取相似的销售方式，其在天津、重庆即将推出的楼盘，也都在公开资料中表示，有面积赠送。

　　而在北京，一位曾在万科假日风景做售楼经理的刘女士告诉记者，在售的万科假日风景中部分115平方米房源的赠送面积能达到65平方米，而近期开盘的万科楼盘都有赠送面积，只是幅度不太一样。

　　对于这种做法，家家顺金地梅龙镇分行销售经理刘明亮告诉记者，这是开发商的一种营销策略，房产证面积低于实际面积，可以规避新政，替客户减少一成首付资金，90平方米以上首次置业要三成首付，而万科里程89平方米实际拥有122平方米，刚好属于两成首付范围内，又可以满足客户对大户型的需求。

　　知名房企曝潜规则

　　实际上，每当市场出现滞销，开发商赠送面积促销就会大举涌现，通过大量附送面积，实现变相降价，这几乎成了一个行业潜规则。

　　保利位于上海的保利叶上海项目售价从2月的18500元／平方米下调到6月的16500元／平方米，同时赠送面积由8平方米增加到35平方米，实际测算下来的价格下跌30％左右，使得该项目所推出的216套房源几乎当天就被抢购一空。

　　中房信集团的销售统计数据显示，这个成交均价仅比5月份下调了5.7%的楼盘，却成为上海6月份唯一的“日光盘”，原因是此楼盘的附送面积达到每套房建筑面积的40%左右。

　　“赠送面积的营销办法一直就有，但开发商销售不畅的时候，往往以此作为优惠手段。”易居研究院北京所副所长牟增彬表示，在目前成交量锐减的市场“瓶颈”时期，预计新上市的楼盘中将有一大半会通过增加附送空间面积提高销售，附赠面积占整套房屋总建筑面积的比例可能达到20％-30%。

　　在不久前举行的投资者交流会上，万科表示，5月份，公司销售金额同比下降20%，环比下降30%，略好于行业平均60%的下滑幅度，其主要原因是万科产品结构中90平方米以下的房子占比较大，是全行业最高水平。

　　这让业内分析人士更多地把目光集中到了万科85平方米以上户型却赠送10平方米以上面积的营销法则上。

　　华润置地一位销售负责人告诉记者，一些楼盘赠送的面积很多是在规划中不能算作入户实用面积的部分，尽管开发商在后期销售的时候会告诉购房者应该如何改造赠送部分的面积，但开发商本身却不能对此进行操作。但通过这种方法开发商与购房者都能获利。

　　“所有楼盘的总建筑面积在土地出让时已规划确定。而赠送面积变相提高了建筑容积率，其实是打了擦边球。”这位负责人表示。

　　牟增彬也告诉记者，开发商非常清楚所谓的“送面积”其实是变更规划设计的违章搭建，如果由他们完成搭建，这违背了房屋的初始规划设计。

　　但对于这种做法，作为各地房地产市场主管单位的各地住建部门却并未给出明确意见。北京市住建委一位相关负责人表示，赠送面积的做法在一定程度上是允许的，但如果赠送部分确实属于违规搭建，影响了居民生活，那么住建委接到情况反映后，也会处理。

　　当万科等房企再现“赠送潮”时，降价大战似乎一触即发。

　　受益者万科

　　买房获赠大幅面积，或许因为万科的示范作用而形成新的风潮。进入6月，万科降价的传闻便满天飞，这个行业大佬近期也频频澄清降价传闻。但不可否认的是，降价消息确实助推了万科的销售，这其中就有赠送面积这一营销手段的功劳。

　　降价确实不丢人

　　尽管对于降价消息，万科一直不置可否，只表示会合理定价，但万科在北京的多个项目销售价格显示，万科已经在讲述不得不降的故事。

　　监测数据显示，万科在北京在售的5个项目中，万科假日风景4月份销售均价2.6万元，6月份下降2000元，均价为2.4万元每平方米；万科蓝山的销售均价由4月份的4.25万元降至3.98万元。即将开盘的项目万科长阳半岛亦调低了之前的预期售价。

　　万科销售总监肖劲多次向本报记者表示，万科只是积极主动顺应市场趋势，而并未出现降价的情况。但目前的成交情况显然让这位销售总监比较满意：“万科在北京在售的5个项目目前都比较好，达到了我们预期的销售量。即将开盘的长阳半岛项目现在来询盘的人也很多。”

　　除了北京，6月23日，万科位于上海宝山区的琥珀臻园首次开盘，推出50套特价房，均价2万-2.2万元/平方米，该价格较万科预售申请所报的2.7万元/平方米的价格，下调了5000元/平方米。

　　虽然业内分析指，即使在琥珀臻园“降价”之后，也比与之相邻的万科琥珀郡园项目去年12月的销售均价涨了近3000元/平方米，但“万科降价”的消息，仍对其销售产生重要影响。该楼盘销售人员向记者表示，开盘当日，50%的新推房源已卖出。

　　促销催生“日光盘”

　　在众多竞争者中胜出，多赠送成为销售的一大法宝。

　　6月4日，深圳万科清林径37号楼获批预售证，当天下午便火速开盘，户型区间为85-132平方米，与2009年10月开盘的小户型相比，10000元/平方米的均价，降价约1000-2000元/平方米。当天售罄，共170多套。

　　而在6月5日晚上开盘的万科第五园，推出最后一栋102套89平方米户型，均价20500元/平方米左右，与此前同类单位相比，降价约1500元/平方米，并且，开盘当日还给出了8万元/套的优惠。到凌晨时分，该栋楼卖出八成。

　　记者在调查中发现，这些楼盘都不同程度地有赠送面积。其中，清林径85平方米的户型实际是120平方米的大三居。另外，万科沁园的88平方米户型，实际可享约120平方米使用空间，万科里城89平方米三房加赠送，实际面积可达122平方米。

　　当万科开始从降价里尝到快速销售的甜头时，“向万科学习”的口号不知会不会再次在同行内流传。

　　开发商新盘入市最高打7折 退房潮加剧楼价走跌

　　北京楼价终于普降了，但这仅仅才是开始。开发商们已经普遍开始在政策面前低头，选择了直接降价的方式来销售旗下楼盘。目前一手房和二手房相互影响，同时走跌，最高跌幅已达30%。同时退房潮的出现则在无形中加剧了楼市的低迷和楼价的走跌。

　　一手房普降最高打7折

　　打折风潮大张旗鼓地开始了。根据某网购房中心最新统计数据显示，截至2010年6月22日，北京在售打折楼盘数量比一个月前增加了15%，差不多近80个项目有降价趋势，折扣力度从以前较普遍的9.8折扩大到9折甚至8.5折，其中部分项目特价房的折扣幅度更大。

　　而据记者了解，燕郊、通州、望京等区域楼价震荡幅度最为明显，目前也是折扣幅度最大的区域，这些区域的在售楼盘目前基本上可以打9折，个别项目折扣还能更低。

　　与此同时，新开盘项目则普遍开始以低价入市。

　　6 月20日，燕郊天洋城三期号称以“震撼底价”开盘，此次推出的所有新品以7800元/平方米的均价公开发售。比起今年4月，天洋城二期11000元/平方米的均价，售价直降30%，相当于打了个7折。而对比2009年年底天洋城二期约7800元/平方米的销售均价，相当于该区域部分楼盘价格已经回落到 2009年下半年的价格。

　　另据记者了解，即将开盘的保利茉莉公馆不仅推出了茉莉基金卡每天优惠200元的优惠活动，而且计划对外的开盘价格为1.5万-1.7万元/平方米，而在此前的4月28日，同在大兴黄村区域的绿地集团下属新里西斯莱公馆一期1060套房源开盘销售时，售价约为1.85万元/平方米左右，保利茉莉公馆相当于直降1500-3500元/平方米。

　　通州二手房跌幅超30%

　　随着楼市调控政策的影响进一步显现，二手房受到的影响更大，价格下行的趋势也更加明显。

　　据北京中原三级市场研究部的数据显示，价格相对较高的二手商品房市场中交易量快速下降更加明显。目前北京中高档二手商品房平均价格为18500元/平方米，较新政出台时的4月中旬下跌6.84%。

　　而据记者从新盘降价幅度较大的通州地区多家经纪公司了解到，新政发布以来，通州地区新盘降价的同时，二手房价格下调幅度超过30%。

　　与此同时，新房打折范围和打折幅度逐渐增大，也进一步刺激了相应区域的二手房价的进一步下行。

　　以位于朝阳区望京阜通西大街与望京街交会处的合生麒麟社为例，其在售楼盘均价为3万元/平方米，近日该楼盘的特价房折扣幅度达到了9.6折，该楼盘的二手房价受打折促销影响，已经下跌到2.1万元/平方米左右，与4月份价格最高时的2.7万元相比，跌幅已超过20%。

　　“随着近期该楼盘新房打折促销力度的加大，其二手房价还将继续下跌。”伟业我爱我家市场研究中心分析人士认为。

　　打折及退房恶性循环

　　北京楼价的普降终于开始了。与此同时，与2008年那一轮房价走跌有着惊人相似的是，退房现象也开始集中出现。

　　根据北京市房地产交易管理网的统计显示，绿地新里西斯莱公馆4月28日开盘后一度热销，但从5月1日开始却陆续出现了退房记录，截止到6月24日，已经有16条退房记录。这不得不使人联想到这一系列的退房记录是否与近期绿地集团的大面积降价有关。

　　尽管绿地集团称新里西斯莱公馆的退房主要是因购房者信息登录出现了问题导致的退签，但仍难以消除业内人士的质疑。

　　遭遇退房的远不止新里西斯莱公馆，北京阿尔法社区、林肯公园、中信城等多家楼盘都受到政策波及，据记者了解，退房的买家一部分是因二套房政策生变无法办理贷款直接要求退房；部分则是认为新政策影响房价将下调要求退订。

　　而退房潮也同样出现在上海、杭州、广州等地。“在上一轮楼市调控中，部分买房不久的购房者则因房价下降而提出差价补偿、退房等要求，进一步刺激了购房者的观望情绪，从而使得房价持续走跌。目前看，楼价普降仅仅是个开始，随着地产调控在下一个阶段仍然从紧，新房销售率的持续低迷，必将导致降价潮进一步扩大，而降价幅度还将加大。”国奥地产分析师认为

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　　没有疑问的事实是成交量应声萎缩，而均价下跌的秘密则在于成交的大都是远郊中低端楼盘。至于为什么会如此，则与地方政府的预售证调控有关

　　又是一则异常耸人听闻的楼盘降价信息。5月末，媒体爆出“北京的霄云里8号直降1万元，68折。”《南方周末》记者踩点的结果却依然是大跌眼镜。所谓的降价不过是一种特别的促销手段，总价370万元的产权式酒店公寓，如果一次性付款，而且将5年的经营权交给开发商，就可以270万元买下。参与活动的房子，一共只有三套。其它的公寓倒是房源充足，但最便宜的也依然坚挺在3.8万元／平方米。

　　售楼小姐路路介绍完之后，无奈地看着记者。这些天来她接待了一批又一批奔着降价而来又失望而去的访客。在“霄云里8号”的访客记录单上，“信息来源”一栏齐刷刷地写着都市报或者网站，但最后的结果都是“走了”。“现在是房价的敏感时期，一点点小动静都会被放大，传递出错误的信息。”路路说，“前天还有一个人看了报道后专门从内蒙古赶来，我们也不想这样。”

　　降价“最狠”楼盘的秘密

　　今年3月份和4月份，很多楼盘捂盘惜售，同时对外报出一个超高的价格。只不过形势变了改变策略，实际开盘价格比预计价格低，但这很难说是降价

　　要看有没有降价，老项目就跟上一期的开盘价格比，新项目就跟周边项目比

　　从最近充斥于媒体报端的降价楼盘信息里，可以明显地嗅出史上最严厉的调控“新国十条”在起效果。但当购房者意图循着这些信息去捡便宜货时，结果却往往都跟“霄云里8号”差不多。

　　位于北京通州区域的“K2海棠湾”，是新政出台后第一个被报道降价的楼盘，也是流传最广的一个，关于降价幅度的说法从2000元到4000元不等。 “K2海棠湾”是在新政之前拿到的预售许可证，当时对外宣传的价格是每平方米2.6万元，在进行客户积累时也被接受了。但新政之后，开盘价格变为2.4万元／平方米，全款再享受每平米2000元的优惠。这就是媒体所报道的2000元和4000元的降价幅度的来源。

　　上海号称降价的楼盘没北京多，不过也大多都是类似逻辑，降价幅度来自预计报价和实际开盘价。

　　“印象欧洲”被冠以上海降价“最狠”的楼盘，降价幅度5000－10000元，但这个差价是来自4月26日的预计报价和5月14日的开盘价。还有上海的“复地北桥城”，也因为同样的原因被认为降价3000元。

　　世联地产上海公司副总经理袁鸿昌指出了其中奥秘：“今年3月份和4月份，很多楼盘捂盘惜售，同时对外报出一个超高的价格，等着红五月卖个好价钱。现在只不过是形势变了改变策略而已。”

　　“低于预期价格，没有实质意义。今天这样的市场环境，开盘低于预期再正常不过。”思源经纪总经理陶红兵认为这不叫降价，“要看有没有降价，老项目就跟上一期的开盘价格比，新项目就跟周边项目比。”

　　但是“降价”已然成为现在房地产市场上的敏感词，风吹草动都能撩拨到人的神经。以至于北京万科的假日风景只不过比上一期低了几百元左右，就被市场解读为“万科降价，或许引发一轮降价风潮”。

　　结构性价格下跌

　　房价的平均数跌了，因为最近卖的都是远郊和中低端的房子。5月，上海和北京卖得最多的前5个楼盘，都是低于2万元的

　　交易结构改变而带来的价格变化，对老百姓没有实际意义，对政府的政策参考同样意义不大

　　尽管单个楼盘并未见到真正意义上的普遍降价，但奇怪的是，中介机构对外发布的数据报告显示的却是下跌（官方的统计数据目前尚未发布）。

　　中原领先指数系统一直在对样本楼盘的价格做统计，5月份的统计结果是北上广深津超过一半的楼盘价格下跌，主要位于前期价格飙升的区域，有的下跌幅度高达15％。

　　在整体成交价格方面，亚豪机构统计出的北京5月份成交均价下跌超过20％，中国指数研究院报告的是超过10％，北京中原的统计是下跌8.4％，而链家地产的数据则是跌3％。

　　报告出最大跌幅的亚豪机构把5月份的下跌定义为“成交价格结构性回落”。亚豪机构郭毅的解释是，5月份四环内成交的房子只有一成多，只有过去的一半。“不是真正的房价深度下挫，而是在特殊时期成交结构的调整”。

　　5月份京城卖得最好的楼盘是“保利花园”，这个远郊楼盘只有8000元／平方米。北京中原认为它对拉低房价起了很大作用，“去除这部分影响，房价在 24000元每平方米左右，依然保持上涨。”

　　在中国指数研究院的北京5月份商品住宅销售套数排行榜上，卖了100套以上的前五名，销售价格全部低于2万元，并且都在四环以外。相对应地，四环以内售价超过4万元的只有中海紫御公馆一家。

　　上海的中低端和远郊楼盘跟北京的成绩一样好。均价2万元以下的成交面积在总成交中占比由 56％上升至63％，排在前7名的楼盘都卖2万元以下。

　　广州的情况也如出一辙：5月份广州卖了4169套新房，总价降了4.7％，但市国土房管局“阳光家缘”网站签约数据显示，5月份房子卖得最多的是花都，其次是增城，这两个广州远郊成交量占了广州总成交的一半。

　　尽管对交易结构的变化有共识，但各种中介机构们算出来的整体的价格波动却依然很混乱。上海佑威工作室主任计算的结果是微跌，但中国指数研究院的却是下跌10％以上。

　　“成交数据只能说明交易结构的变化，不能完全反映价格的波动。”上海久银策源总咨询师胡宗亘说他们从来不做总体的价格统计，而是把上海划成50个区域，从中选择一到两个楼盘，进行价格跟踪和分析。“我们的跟踪显示价格确实往下走了一点，但幅度不大。”

　　跟久银策源做法类似的思源经纪，也是在北京等二十多个分公司，分别按区域来跟踪样本楼盘，从中分析出市场走向。在思源经纪总经理陶红兵看来，因为交易结构改变而带来的价格变化，对老百姓没有实际意义，对政府的政策参考同样意义不大。

　　预售证调控

　　上海新政后半个月的豪宅成交量猛涨，导致那两周的均价超过2.5万元。5月，发出来的豪宅预售证猛然减少

　　价格的结构性下调，除了受到开发商推盘结构和速度的影响外，还有一处隐秘的源头。

　　据北京地产圈一位不愿具名的业内人士介绍，新政之后，开盘价格定得相对偏高的楼盘拿到预售许可证的难度开始加大。申请书报上去之后，总会因为某些小瑕疵被打回来。要么缺少文件，要么格式不对，还有的时候就只是得到一句不咸不淡的反馈“再回去斟酌一下”。

　　没有口头指示，更没有明文指导。开发商渐渐摸索或者探听出一条顺利拿证的规律。“如果今年4月份左右开过盘，那就保持价格不变；如果上一次开盘是春节前，那价格的上涨幅度最好在15％以内；全新盘的话，则要保证跟周边楼盘价格不相上下。”

　　如此一来，开发商或者抑制调价的欲望，或者干脆推后开盘，反正市场形势也不明朗。难以确认究竟有多少楼盘因此而调低开盘价或者不开，但是北京5月份的新增供应量事实上拦腰减少了。4月底计划开盘的有56个项目，最后拿到预售许可证的只有21个，新增的供应套数和面积都比4月份少了接近一半。有基于对形势的判断自行退场的，也有被动的选择。

　　5月上旬有媒体报道上海市用类似的行政手段，导致房价“假摔”，上海市政府旋即出面澄清。但是从上海佑威工作室提供的“豪宅市场报告”中，可以看到新政后半个月的豪宅成交量竟然是比新政前多40％的，这直接导致了那两周的上海房价超过2.5万元。进入5月份，只有一个豪宅拿到了1万多平方米的预售证。而4月份有3个豪宅的预售面积过万。

　　在成都，新政一出台，房管局就口头通知房地产商“近期不要对高房价、尤其是已经或即将推向市场的过万元楼盘进行宣传”。新政一两周后，成都一家开发商向记者诉苦，他们申请的预售许可证被打回来了，“没有说得过去的原因，可能就因为我们的开盘价上万元了”。

　　如今北京的一手房存量少得可怜。去年最高峰的时候有15万套；今年5月份就只有6万套了。这位业内人士非常感慨，“供求关系才是影响房地产价格最重要的因素，如果利用行政手段减少了市场供应，一旦市场有所复苏，不就是又一轮价格飙升吗？

　　冰封中的分化

　　成交量都掉了。至于价格，一手房不涨了，二手房开跌了

　　即使这一次跌去30％，也不过是回到春节前

　　如果剔除成交结构的影响，也撇开那些更隐秘的作用因子，那么5月楼市究竟发生了什么改变？新政一个半月，效果是否真的开始显现？

　　在几个直辖市和重要省会城市，一手房和二手房的成交量大幅下滑已是“板上钉钉”。由于这些城市的房地产交易网站上基本都能查询到成交数据，成交数据相差无几。

　　北京和上海的一手房成交量都比4月份少了近六成，深圳超过了六成，杭州最夸张接近八成。

　　杭州的二手房比一手房还要惨淡，环比4月份足足降了243.6％；如果剔除5月份大量经济适用房转商品房的特殊因素，北京的二手房成交也差过一手房，下降74％；这个数字和上海深圳相仿，唯有广州只下降了30％多。

　　中介再次出现关门的迹象。北京东三环的富力城区域，5月份关了6家店。上个月中原地产富力城店卖了26套房子，这个月只有3套。“几个一线城市，普遍是一手房量跌，而价格不再上涨；二手房价量齐跌。”陶红兵总结了他这一个月的实践感受。记者采访的业内人士多数也持有这个观点。

　　“2008年调控政策出台3个月后成交量才到底，10个月价格到底；这次不过是一个多月成交量就到底了。”远嘉经纪市场总监孟奇认为此次调控的确足够凶猛，“不过即使这一次跌去30％，也不过是回到春节前。”

　　市场还在细微地发生向上的变化。高策地产董事长李国平跟踪合作的全国性代理机构近一个多月的来电来访量发现，如果以新政前为指数100，那么5月 16日的指数50，的确下降很大；可是现在又略微回升到了60。鉴于以往历次调控的经验，李国平非常担忧“史上最严调控”的最终成果。

　　在上一轮房价飙升中“表现不佳”的广州，无论是成交量还是价格，变化幅度都没有其它一线城市大。中原地产广东公司市场总监李粤湘告诉记者，新政出台后广州的二手楼市成交量下降了三至四成；但广州的地方细则出来后，5月最后一周的成交量已经有了两至三成的回升。

　　在中原地产广东公司的前台，贴着两行白底蓝、红字体的标语——楼市细则不加码，结束观望早入市。

　　京沪深：保障房掩盖下的楼市真相

　　南方周末特约撰稿 罗琼 张利安

　　“上至中央、下至社会都认为房价上涨是炒房和投机者的功劳，从来没想过供给严重不足的原因。”有名的大嘴开发商任志强，在针对本轮楼市新政发表的万言书中如此评论房价上涨的真正原因。

　　楼市供给真相究竟如何？本报收集整理了北京、上海、深圳三个城市近三年来的土地供给计划。

　　商品房用地未增加

　　新增加的土地，大部分都用于修建保障性住房，用于修建商品房的新增土地并不多，有的城市甚至反而减少了一半

　　房价飞涨的这三年之间，北京的土地供应量从1700公顷增加到2500公顷，上海则仅仅增加了100公顷。

　　这三年，也恰好是保障性住房开始加快建设的时期。

　　2008年，国务院文件正式确立了商品房加保障房的“住房二元体系”。第二年，住房和城乡建设部等三部委出台文件，计划从2009年到2011年，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。由此确定了未来大力发展保障性住房的基本思路。

　　保障房于是越来越成为各地的政治任务，以至最近，住建部和各地政府纷纷为此签订军令状，要求各省级政府及新疆生产建设兵团今年建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。

　　可以看到，新增加的土地，大部分都用于修建保障性住房，用于修建商品房的新增土地并不多，有的城市反而减少。

　　在北京，虽然三年间新增了800公顷土地，但限价商品房和政策性租赁房用地是新增土地中的大头——暴增1240公顷。不过，没有确切数据能显示其中限价商品房和政策性租赁房用地各增加了多少。

　　在这样的挤压下，其他商品房用地反而减少了250公顷。

　　在上海，2009年供地计划增加了200公顷，到2010年反而减少了100公顷。其中，其他商品房用地只有上一年的一半。

　　在广州，1月19日，广州市国土房管局局长谢晓丹公布广州市保障房建设计划时表示，2010年计划储备保障性住房用地300万平方米，相当于广州市约一年的商品房住宅用地供应量。

　　在这样的背景下，尽管各地的供地总量大多都在上升，但用于建设商品房的土地并没有增加多少。

　　有的城市甚至是减少的，比如深圳。根据深圳的建设规划，从2008年到2010年，供地总量连年减少，从180公顷减少到97.2公顷，其中商品房用地从130公顷减少到60公顷，缩减了近一半。

　　保障房不减少楼市有效需求

　　在目前的保障房标准下，这些人本来也就不是在市场上买房的人，保障房并不能减少楼市的需求

　　许多人对保障房的期待，一是让低收入人群居有其屋，二是平抑飞涨的房价。

　　新加坡原重建局局长、总规划师，被称为“新加坡规划之父”的刘太格认为，随着保障性住房越建越多，享受标准也越来越高，依赖商品房市场来解决住宅问题的人群将会越来越小，这样的话，商品房的价格将越来越趋于理性和平稳。

　　也就是说，保障房能否影响楼市，要看它是否能让买房的人减少。

　　但在目前的保障标准下，纳入保障范围的人群其实并非楼市的有效需求——他们中的许多，都是无法奢望买得起房子的人。

　　来看看保障房的申请条件吧：

　　在深圳，要求“申请经济适用房的家庭人均年可支配收入连续两年低于26529元”，也就是夫妻俩加起来月收入在两千多元。如果以个人名义申请，还要求是超过35岁尚未婚配的大龄青年。

　　在北京城八区，要想申请廉租房，除非这个人月收入580元以下，无住房或拥有住房面积低于7.5平方米，并且还要有北京户口。申请经济适用房家庭也要求人均月收入低于1890元。有网友调侃，目前只有某些“二世祖”才能满足申请条件，唯有他们才“有北京户口，不需要工作，从而年收入两万也饿不死”。

　　按照联合国的标准，如果一个家庭5－8年的总收入还买不起一套普通价位的房子时，住房就应该被纳入保障的范围。不过在中国，这样的家庭还远没有纳入保障范围，对商品房的需求也就仍然没有得到减缓。

　　未完成的供地计划

　　供应短缺是楼市调控的最短板

　　即使是这些供地计划，最后能完成的也并不多，许多地方都出现缩水。

　　从2005年北京推出土地供应计划开始，商品住宅用地的计划供应量逐年减少。而实际完成的情况则更是缩水，除2007年、2009年完成较好外，其他年份，都只完成了计划供地的50％。

　　占了大量用地计划的保障性住房，建成的也并不多。

　　2009年初，国家四万亿投资计划中，安排了一定比例的保障性住房建设，但在政策压力不但加大的情况下，全年也仅完成了保障房计划的61.3％。

　　SOHO中国董事长潘石屹曾在媒体公开说，从历年实际完成土地供应情况来看，仅有去年完成供地计划，政府首先应该切实完成每年度土地计划供应量。

　　上海房产税方案出台内幕

　　南方周末记者 舒眉 实习生 曹小波

　　房价全国最高的上海，匆匆在内部形成四套方案，急欲成为第一个房产税试点城市。而在上海官员中，关于开征房产税的利弊也争议多多。

　　利弊之辩

　　今年4月，被誉为史上最严调控新政的新国十条出台之后，各地政府都忙着出台房地产调控细则，而房价最高的上海却纹丝未动。

　　“上海细则之所以一延再延，其中一个原因是在同步酝酿住房保有环节的征税办法。”一位不愿透露姓名的上海本地官员向南方周末记者透露。

　　据知情官员透露，其实早在两年前，有关房产税的讨论在上海就已展开。但当时金融海啸袭来，发展房地产、扩大投资的手段被再次启用，此议搁置。

　　去年6月份，上海市政府的几位工作人员曾专门赴北京，向国务院发展研究中心的专家咨询房产税的理论和实际操作问题。

　　直到今年第一季度，全国GDP增长11.7%，上海主政者再次感到，征收房产税的时机成熟了。

　　但即便如此，对于“开征房产税利大于弊，还是弊大于利”这个问题，上海政府官员们仍是莫衷一是、争议多多。

　　5月6日，上海市政府召开了一个房地产会议，市政府相关部门以及地方监管部门负责人，以及上海市相关领导人均出席了该次会议，对上海拟定的楼市调控细则征求各方意见；4天后，上海市政府相关部门又召集各区区长共同商讨上海楼市地方新政的相关细节，其中就包括房产税的征收问题。

　　在两次会议中，上海地方官员的心态表现得很复杂。支持者认为，开征房产税有三方面好处，一是房价涨太快，希望征房产税能把房价降下来。二是因为在住房问题上社会资源分配不平衡。对拥有房产多的人征税，希望压制他们投资意向。三是因为大量的社会资金都冲到房地产领域，应该将资金从房地产赶回制造业。

　　反对者则认为，房产税对于房价短期内有效，但是长期很难改变楼市的价格走势，如果仓促出台还将影响到经济的稳定，损害上海竞争力。“要收也应该在世博会之后收。”这是南方周末记者在采访中普遍听到的声音。

　　但随着打压房价的舆论呼声持续升级，现在，上海政府内的大多数人开始站到“房产税利大于弊”的队伍中。

　　内部四套方案

　　据知情官员透露，为了尽快实现对住房保有环节征税，上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念，以减少立法审批流程。

　　根据1986年公布的《房产税暂行条例》,房产税征收对象是经营性物业。此次，上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为,以实现在法理依据上的衔接。

　　而关于如何征收，上海方面在内部至少讨论过4种方案。据知情官员透露，上海房产税试点报告在春节之前已经上报中央。

　　4套方案中，最多人支持的是新老划界法，这也是最具操作性的一种方案。该方案的主要内容是从法律颁布之日起，对增量房屋进行征收，而此前的存量房屋都暂不征收。

　　第二个方案是人均60平方米或者人均70平方米，60、70平米以下的不收，超过部分征收。

　　第三种方案是，按照区域征收，根据距离城中心——人民广场的远近，上海的城区被划分为内环、中环、外环，房产税将以环线为界，环线内收，环线外暂不征收。

　　第四种方案是，以三套房为界定，上海市有关部门最近针对本地居民进行的一项抽样调查统计显示，2009年上海市本地居民户均拥有的住房套数为3套。而此次上海房产税上报版本，即可能从第三套房开始征收。

　　征收的税率按照新房交易总价的0.5%或者0.8%实行。还有可能继续往下降，这意味着一套市场价格100万的房子，每年要缴纳5000元到 8000元的房产税。

　　据了解，上海确定的征收方式具有“先礼后兵”的特色。据知情官员透露，房产保有者将先根据其购房金额自行报税缴纳，税务部门也会每年通知房主应该缴税，如果拖延，则将交相应的滞纳金，当税金和滞纳金累计到相应数额后，税务机关将提起法院诉讼。同时在房地产交易中心，将你名下的房产进行冻结，使之无法出售。

　　相关人士透露，在房产税征收初期，政府倾向于大幅度缩小征收面积，尽量降低征收起点，降低门槛，缩小范围，便于社会上大多数人接受，便于税费的推行。等到时机成熟，再大面积推行。“事实上，房产保有税增量部分很少，每年上海2000万平方米，千分之六没有多少。”上海社科院房地产研究中心研究员顾建发说。

　　尽管起征面积等具体标准还尚未得知，但根据其阐述的几个版本，上海市可能对投资性住房实施“精准打击”。

　　为什么是上海

　　在上海这座五光十色的魔幻都市里，有着全球最高的酒店、最快的列车、最密集的地铁网络，当然，还有着全国最高的房价。

　　过去，有人曾预言上海的房价将由内环向外环形成“321”布局：即内环均价3万，中环2万，外环1万。早在两年前，这个预言早已实现，2010年的房价涨幅更让上海的新房售价在“642”的方向挺进，这里是“遍地豪宅”的上海。

　　2003年后，土地成为上海市政府主要的收入。上海近年来的预算外收入中，土地出让金每年可贡献约1000亿元，这部分收入大多进入了政府融资平台公司，成为政府的“另一个口袋”。

　　截至2009年11月23日，全国70城市土地出让金收入同比增加超过100%，其中，北京、上海、杭州土地出让金收入位居前三甲，上海土地出让金高达821亿元，位居各大城市之首。土地出让金占当地财政收入的30%以上。

　　“上海的土地资源最为稀缺，如果每年供应3000公顷房地产用地，几十年以后，土地资源必将枯竭。”上海社科院房地产研究中心研究员顾建发说。

　　南方周末记者从上海规划部门得到的一份报告显示，2000年之后，“从居住用地增量看，中心城增加40平方公里，中心城外增加158平方公里。”上海的中心城区可供出让开发的土地已经越来越少，而近几年的新增部分主要集中在市郊。

　　除了土地资源的困局外，上海急于成为房产税试点的另一个原因,则可能看到其他省市在保障住房建设方面的作为而心生焦虑。

　　“最近一两个月来，对于上海高层干部刺激最大的一件事就是从上海走出的黄奇帆，在主政重庆市以后，在政策保障住房建设上搞得有声有色。”浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军对南方周末记者说，“在接待外省市访渝代表团时，黄还指出上海在经济发展和住房保障问题上思路不清，创新不多，成果不大。”

　　上海市怎能落后于重庆市呢？上海一些区县和企业最近都在考察重庆市的住房保障新政和具体做法。而上海方面力推房产税则是另一种努力。

　　斩断中国房市的死结

　　作者: 冯燮刚

　　中国宏观经济的“命”和少数既得利益群体的“命”孰轻孰重，毋需多言，需尽快实施高房价的“主动沉降”

　　对当前房市，须审视以下五大问题：

　　如果也可以像囤房囤地一样囤粮，市场“供不应求”，国人吃住价格飞涨，中国将会怎样？如果各级政府的经济推动能力随着土地财政的萎缩而枯竭，经济发展的组织力量溃散，中国经济将会怎样？如果高收入群体有购买力而无购买意愿，中等、中高收入群体有购买意愿而无购买力，中国房市将会怎样？如果开发商为富人盖房，政府为低收入群体提供住房保障，谁来解决庞大的“夹心层”群体的住房问题？如果住房保值升值的资产属性掩盖了住房安居消费的民生属性，何以实现住房的资产价值？

　　要命的是交易量，不是价格

　　今年从4月中下旬以来，中国房市再度陷入交易量低迷的困局。

　　当前，房价已入“太空”，很难在中短期内期望“太空”价的进一步上涨空间。加之今年“新国十条”，市场已经形成房价盘整或回调预期。在这样的形势下，即使政策再度放松，也难逆转房价高位盘整的市场预期。

　　这样，在房价高位盘整、房产升值无望保值困难的格局下，早已解决安居问题、以谋求资产性收入为主要目的的高收入群体有购买力，而无购买意愿，停止入场；其他收入群体有购买意愿，而无购买力，无力入场。房市由此陷入市场支撑空心化的困境，交易量持续低迷。在“经营城市，经营土地”的经济增长模式完成转型之前，交易量低迷持续的时间越长，对宏观经济金融和政府信用安全的威胁就越大。在这个困局之中，“高房价”正是中国房市必须破解的死结。

　　在“经营城市，经营土地”驱动的经济增长过程中，房产和土地交易量拉动的是整个宏观经济产业链的物流和资金流。如果房市不能顺利走出空心化的困境，市场交易量持续低迷，住房卖不动，开发商就会陷入财务危机，银行则会全面紧缩对开发商的信贷支持，开发商不仅没有钱投资新的房地产项目，也没有钱买地；土地卖不动，高度依赖“土地财政”的地方政府则会面临财务危机，银行也会紧缩对政府背景实体的信贷支持，地方政府则无力推动城市基础设施建设，基建投资规模必然快速萎缩；基建投资规模快速萎缩必然导致“投资拉动”的中国宏观经济硬着陆。

　　2008年，在房市交易量持续低迷的过程中，钢铁减产限产降价，发电机利用小时显著下降，煤炭等各种工业原料压港压库，国人深切地感受到房市交易量持续低迷对宏观经济突然制动产生的强烈震撼。

　　住房交易量持续低迷，会对宏观经济产业链产生强烈而突然的制动作用，严重危及宏观经济金融安全。但是，要命的是住房交易量，不是住房价格。

　　房价理性回归，会在中短期内损及部分开发商和部分高杠杆炒房者的利益，甚至会要部分开发商和高杠杆炒房者的“命”。中国宏观经济的“命”和少数既得利益群体的“命”孰轻孰重，毋需多言。惟有尽快实施房价的“主动沉降”，才能及时获得真实的居住需求的支撑。

　　建立持房成本约束机制

　　2003年以来，每次政策收紧，都会出现房价短暂回调，交易量低迷；交易量一低迷，宏观经济金融安全问题就开始显现，政策被迫放松；政策一放松，房市则报复性反弹，历次调控均功败垂成。

　　只要对高收入群体投机性持房的经济约束机制继续缺失，投机性囤房的“黑洞效应”就会继续发挥作用，就会有大量土地、大量住房前赴后继地晒太阳，中国房市就会持续陷于有效供给和有效需求双重不足的困境，而在“供不应求”的虚假繁荣和市场支撑空心化两极之间持续、周期性地震荡。若继续像股市那样，市场总在投机性需求泡沫的消涨之中动荡，不仅房地产无宁日，宏观经济金融亦难有宁日。

　　因此，必须建立中国房市的持房成本约束机制，用市场化的手段，从根本上消除高收入群体投机性囤房的经济基础。

　　尽管各界对建立持房成本约束（征收住房保有税或房地产税等），抑制投机性囤房的共识越来越多。但一是受由此可能引发的宏观经济金融安全问题胁迫，二是开征保有税要受到现实利益格局的制约。在“屁股指挥脑袋”决定的现实机制下，由于对开征保有税有话语权的很多人是大面积住宅、或繁华地段住宅、或多套房持有者，要他们支持以自身为主要征税对象的政策，不太可能。

　　这两方面的原因，对于前者，如前所述，真正的威胁来自于交易量，并非价格。关键是推动房价迅速回调，迅速恢复市场交易。对于后者，开征保有税需要渐进改革的智慧。

　　具体建议为：（一）暂不开征一套房保有税。（二）对新增二套房开征保有税，定向抑制投机。对家庭已经有住房、新购买并持有二套及以上住房的，开征惩罚性的保有税。同时保护合理的更新型、改善型购房需求。对家庭已经有住房新购买二套房的，同时持有两套房时间不超过半年的，免征保有税。（三）对持房套数超过三套及以上存量房的，适时、适度开征惩罚性保有税。

　　随着“土地剪刀差”收入不可逆转地萎缩，房产保有税将逐渐取代“土地财政”，成为地方政府可持续的支柱性财源，这不仅有利于地方政府从不可持续的 “土地财政”转向可持续的“税收财政”，也有利于建立持房成本约束，还需妥善处理历史形成的天量“囤房”，防止其恐慌性抛售，奔涌砸盘。

　　稳定市场预期

　　房市的价格泡沫一定要破，但要防止在降价过程中，市场一路杀跌，交易量持续低迷，市场“主动沉降”变成了在真空中“失重坠落”而崩盘散架。

　　因此，要及时稳定市场预期，引导房价回调迅速到位，最大限度地缩短交易量低迷的持续时间。

　　为此，应围绕合理的房价回调目标价位，建立透明的房价稳定机制，统一房价预期。具体而言，设定中等、中高收入群体购买力可以支撑的套房价稳定目标。如，各地方可以2008年年底、2009年年初房价为基准，按区域、差异化设定目标价位。当实际成交套房中位价高于目标中位价时，政府则抛售公房或增加双限房、经济适用房投入，平抑房价；当实际成交套房中位价低于目标中位价时，政府则入场购买、增持公房，防止房价下跌过头。

　　房市稳，则政府信用稳，中国经济稳。尤须注意的是，若不建立持房成本约束机制，若不消除投机性囤房“黑洞效应”的经济基础，政府主导的房价稳定机制必会再度被投机性需求报复性反弹的洪流颠覆而功败垂成。

　　面对正在快速形成的危机预期，越快斩断中国房市的死结，就会越快走出房市支撑空心化的困境，对中国宏观经济金融安全的威胁就可以越快解除

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　　首先讲一下两岸楼市的基本差异。先说房价的标示方式。台湾沿续日据时代的习惯，面积是以坪计算，一坪=3.3058平方米，目前的汇率是1人民币=4.6台币，因此1平方米10000元人民币的房价，约等于1坪152000元台币的房价，这样才好做比较。再谈土地与建筑物的差异。我接受过正规的房产估价师训练，台湾的房子土地是有100%所有权的，大陆的住宅是70年的使用权，依土地估价的一般规则，两者的价格差异约为10%。台湾由于地震频繁，再加上921地震后建筑法规的严格规范，按个人过去5年来在北京与台北各有十几次的看房经验，亲自检视钢筋与水泥结构体，台北的房子确实盖的比北京的房子牢固。报载大陆的房子平均寿命只有30年，而台湾房子的平均寿命是50年。建筑物品质的价差至少也有10%。考虑此两项差异，1平方米10000元人民币的房价，就要调整为等于1坪182400元台币的房价了。如果是期房的话，大陆的期房一签约就要缴贷款，台湾的期房只要缴10%的签约金，20%的工程款在交房前按照工程进度缴纳，拿到房产证后才开始负担贷款。因此用货币时间价值换算，台湾的期房应该比现房贵，大陆的期房应该比现房便宜，因为可能同时要付租金与缴贷款。如果以平均两年的工程期，利率6%计算，期房的差距还要再增加10%。1平方米10000元人民币的期房房价，就要调整为等于1坪200640元台币的房价了。

　　从历史经验来看，台湾的房价在1984年以前从来没有跌过，每年以5%-10%超过通货膨胀率但低于收入成长率的速度增长，可以说是城市化下刚性需求的自然带动。1985年因为十信事件使房价有10%-20%的短暂下跌，但1986年开始伴随着台币升值，股市迈向大牛市，加权股价指数从1000点涨到12000点的过程中，楼市也因为投机资金的介入大幅上涨。我在1986年结婚购房时买价150万台币的房子，1990年初的卖价是500万台币。这一段确实很像过去5年北京的房价走势。但随着股市崩盘，1990年下半年以后房价开始下跌，台北市跌得少，在20%以内，其他台湾城市最大跌幅都接近50%。一直到现在，只有台北市的房价比1990年的高价还高出60%，其他城市大都还没有回到20年前的高价，与日本的情况有点相像。中国的楼市1980年代后期才开始有外销房，1990年代中期也曾因宏观调控而下跌，但商品房不普偏，对一般人的影响不大。大家所感受到的，也是从1998年房改之后，房价只涨不跌的情况。

　　再比较目前的状况，目前北京四环内的新房平均价格在每平米31500元人民币左右，台北市区的新房平均价格在每坪600000元台币左右，用上述1：18.24换算，为每平米32895元人民币，两者的差距十分有限。如果使用期房来比较的话，台北市的期房相当于每平米人民币29904元，比北京市还低。当然有人会这样说，从整个大中华地区来说，250万人口的台北市只算是三线城市，怎麽可以跟一线城市的北京来比？但是台北市家庭的平均月收入约合人民币35000元，台湾的房贷利率只有2%，比大陆5%左右低多了，是北京市家庭平均月收入10000元的3.5倍，照理来说购房负担应该比较轻松，然而房价过高也是台北市的民怨之首。由此可见北京市民负担之重了！

　　就整个台湾地区来说，台北市是一线城市，也是富人的集中地，与北京市仍有可比性。其他城市像台中市的平均房价只有台北市的一半，高雄市房价更只有台北市的1/3，算起来也是比大陆地区的二三线城市的房价来的便宜。像我现在在北京市住在东四环外，二手房的房价已经超过每平米两万元，到市中心区开车还要45分钟，在台北我已搬到郊区，房价只有市区1/3，约合人民币每平米1万元，而郊区到市区的开车时间也只不过是30分钟。再说台北市只有北京市朝阳区那麽大，基本上不塞车，到市内任何地方都在20-30分钟车程内。以前在投资公司工作时一天可以拜访6个客户，北京市太大了，如果客户分散的话，可能早上与下午只能拜访各拜访一个客户。再加上北京市的空气与水质都不如台北市，所以我自己的房产投资还是以台北市为区域标的。虽然从2003年以来台北市的房价只涨了80%，远不如北京市的200%以上，但过去没有掌握到的机会已经过去了，现在我有钱的话，还是宁愿投资台北市的房子。

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　　今天早上，中央人民广播电台以“住房保有税能否抑制高房价?”为题报道了如何遏制房价快速上涨。这是自新华社3月28日开始播发聚焦高房价的“新华时评”以来，中央媒体连续14天炮轰高房价、高地价，以及追问房地产市场存在的问题。

　　记者惊讶地发现，在这次炮轰高房价的中央媒体中，我国的中央主流媒体几乎全部在内，包括新华社、中央电视台、《人民日报》、中央人民广播电台、《光明日报》、《中国青年报》等，已经发了20余篇稿子。

　　中央媒体的“接力”炮轰高房价，也成为了股市房地产板块近期下跌的主要原因之一。因此，从效果来看，央媒的炮轰对房地产市场和购房者心里也产生了一定的影响。

　　集体炮轰

　　网上盛传房地产崩盘时间表

　　就在新华社炮轰高房价的时评出台前，网络上盛传一张房地产崩盘时间表，该表通过中日房地产走势的对比，发现中国的房地产价格走势与上世纪八九十年代的日本极为相像，从而预言2011年中国房地产市场将崩盘。虽然很多专家和业界人士都分析这张表有些耸人听闻，但舆论普遍认为，这其实传达了关于高房价的一种“民意焦虑”。

　　之后，便是新华社连续发表6篇聚焦房价的“新华时评”，引起社会和网络的强烈关注和重大反响。有网友理性地认为，如果说房地产崩盘时间表还只是一种 “民意焦虑”的话，那新华社连发6篇评论批高房价，则可以解读为国家将出台重要政策加强房地产管理的前兆。

　　“现在的房地产实际上是行业垄断，老板互相之间一个电话说：我们是不是每平方米涨200元，那就涨起来了。既不需要听证，也不需要物价部门审批。” 网友留言说。

　　小半月中央媒体接力炮轰高房价

　　新华社从3月28日开始，以“新华时评”的方式，每天都从不同的角度来“炮轰”高房价，一连整整发了6天。新华社连续近一周的高调炮轰立刻引起了各类媒体的关注，也让百姓开始猜测这可能是高层授意，可能会在近期出台相关政策，特别是新华社的最后一篇评论《税收杠杆应发挥更大作用》，让媒体的猜测似乎得到了印证。

　　就在大家猜测的时候，新华社评论播发后的第二天，细心的观众发现了一个小细节，那就是报道我国重大时政要闻的央视《新闻联播》突然在4月3日介绍起日本青年如何解决住房问题，这一小细节变化更加坚定了百姓对于高层将出台政策的猜测。

　　为了让猜测得以佐证，伟大的网友们开始到中央媒体上去寻找答案，“辛勤”的付出总会有回报，答案比想象中的还要好。

　　《人民日报》在4月1日就开始“追问中国楼市”，并在6日和7日发表多篇文章，追问中国楼市的改革之路。中央人民广播电台也在8日、9日进行了跟进，除了北京的投资性买房占多数外，还专门在自己的门户网站上推出导听专题“关注疯狂房地产”。

　　此外，中央级媒体《光明日报》、《中国青年报》等也发出了自己的声音，从3月28日到4月10日，连续14天来，中央媒体痛批高房价，中间没有“休息”。

　　近半月央媒房价报道

　　4月10日：《住房保有税能否抑制高房价？》（中央人民广播电台）

　　4月9日：《北京楼市持续火爆投资性买房占多数》、《评论：征收房产税是遏制房价上涨的有力手段》（中央人民广播电台）

　　4月8日：推出专题“关注疯狂房地产”（中央人民广播电台）

　　4月7日：《住房制度改革要不要大幅调整？》、《遏制土地拆征的“利益依赖”》（《人民日报》）

　　4月6日：《是否取消房地产预售制》（《人民日报》））、《新华六评能否触动畸高地价房价》（《中国青年报》）、《美国政府采取多种措施促房价稳定》（央视《新闻联播》）

　　4月5日：《实行土地招拍“价低者得”难在哪里》（《检察日报》）

　　4月4日：《面积小价格低纽约小户型受青睐》（央视《新闻联播》）

　　4月3日：《日本年轻人：租房住也幸福》（央视《新闻联播》）、《奥地利房价稳定靠政府干预》（《光明日报》）4月2日：《税收杠杆应发挥更大作用》（新华社）

　　4月1日：《“土地财政”还能维持多久》（新华社）、《中国楼市三问：老百姓如何才能住上房？》（《人民日报》）3月31日：《疯狂的房价叫板土地招拍挂》（新华社）

　　3月30日：《坚决清除房价中的“腐败成本”》（新华社）

　　3月29日：《不能让楼市成为投机者的乐园》（新华社）

　　3月28日：《红火景象下的楼市之忧》（新华社）

　　炮轰效果

　　股市房地产板块调整

　　就在央媒炮轰房地产的时候，再传出“发改委称进一步加强地产调控及央媒齐轰楼市”，股市地产板块再次遭遇政策利空，地产股连续两日大幅调整，明显拖累指数。

　　在4月的前两个交易日里，房地产板块成为了拉动大盘向下的主要力量。继前一交易日地产板块以13.96亿元的净流出金额高居抛售榜榜首以后，4月7 日当天，房地产板块再度领跌大盘，八成个股下跌，整体跌幅为0.82%。

　　房地产的业内人士将之与央媒如此集中的“炮轰”又联系在一起。

　　“再等等”想法出现

　　房地产遭受中央权威媒体炮轰后，各种传言见诸报端，有消息称物业税方案已经落实，将在京沪穗渝进行试点，“上海将开征房产保有税”的说法漫天飞。让房地产市场再次陷入调控观望期，让许多刚准备出手买房者出现“再等等”的想法。

　　专家分析

　　表明政府决心调整的态度

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受法晚记者采访时说：“房地产走到现在的地步，确实也暴露了许多问题，已经可以说是千夫所指，众人瞩目。”

　　陈云峰认为，房地产本来是风口浪尖上的行业，对其存在的问题，中央媒体毫不客气地给予无情披露，有恨铁不成钢的感觉。中央媒体对房地产的“炮轰”，可以让人们更清醒地认识到房地产的确存在很大问题，而且必须要调整。

　　“只是一个信号，它并不是政府部门一种政策性的东西，更重要的是表达了老百姓的呼声。但无疑也表达了一种政府的态度，表明政府要下定决心进行调控。”陈云峰说。

　　政治意义大于经济意义

　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞昨天对本报记者表示：“中央媒体有更多、更强势的话语权，但很少炮轰过某个行业。这次把房地产行业作为炮轰的对象，是破天荒的事。”

　　牛凤瑞认为主要表明了中央级媒体决策层对房地产市场形势的一种评断。“媒体对整个民情民意的影响非常大，同时民情民意有时能妥协政策的走向，这是一个逻辑关系。但我不认为他们的炮轰对中国的房地产健康稳定的发展会产生多大实质性的作用，因为市场有市场的规则，而不是人多了就符合客观事实。”牛凤瑞说。

　　“这是中央媒体的决策层对读者的交代，也是向中央的反映民意，它的政治意义大于经济意义。”牛凤瑞补充道。

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　　你好！

　　请恕我用信件的方式与你交流，因为我不善于吵架，而你又不善于面对面的沟通。

　　那天你坚持要买房，我解释了几句，你就不高兴了，并且这些天也没有机会交流。那我就用文字来阐述我的观点吧。

　　记得结婚前，我们就房子问题达成了一致，认为现阶段房价过高，先租房以观其变，再说咱们父母双方的家里也都有咱们的单间。

　　然而，最近股市、房价陡涨，你有些动摇了，所以那天突然为了房子而发起了小脾气，我觉得大可不必，咱有话好好说好了。

　　不是买不起房，咱们的存款、收入，买房是问题吗?问题只是在时间点、质量、选什么开发商等问题上了罢了。

　　亲爱的，下面咱们就谈到的几个问题来商量一下吧：

　　首先来看看，时机合适吗?

　　现在整个世界处于经济危机中，咱们国家不例外，甚至更严重。你看看世界各地和国内各地风起云涌的暴力事件就明白，失业率上升的危害在哪里了、经济危机到了什么程度。

　　经济本来是有自我调整的，去年以来，经济就一直在调整，世界各国忙着减税，咱国家也有一些自以为懂经济的家伙增税、并且推出了巨额信贷救经济的政策，导致信贷放出来了，但不敢进入实体经济，反而进入股市、房市牟利。看看那些轻松拿到巨额贷款的国企在股市、房市上的作为就知道了：买北京地王的中化方兴买是国企，一上海国企又买了北京大兴地王……由此可见中国实体经济之恐怖：给了钱也不敢投入，只好拿来搞投机

　　将来的房价?

　　看看需求：参加高考的人开始下降了，中小学十几年里不断减少，表明人口结构巨变在即。

　　看看家庭负债率?中国的负债远超美国了吧?这些买房的年轻人有多少准备好了自己的养老费用、医疗费用、教育费用了呢?这些显性、隐性的负债，能够支撑房价到几时呢?中国的低工资战略，能够支撑房价到几时呢?

　　房价的周期、涨落，你确实该看看日本、香港十几年来的房地产情况了。网上论述很多，我就不多说了

　　你见过一直向上飞的飞机吗?房价就是飞机，不可能一直向上飞的。耗尽了油，总会回到地面上的。

　　哦，

　　你说房价是火箭，一直向上飞……

　　也许……

　　你是对的……

　　但是，

　　似乎没有堕毁的火箭……

　　再者：房产税：也该收了吧?物业费、停车费，该涨了吧?看看买车族的待遇就知道了，费用会不断上升的。我们买了房，就像老牛套上了车，老驴套上了磨，被迫一辈子给开发商当牛做马。带来的不是安全，而是负担。

　　数据说话，算算账：

　　你要买的房子260万，按5.94的现房贷利率计算，贷款30年，也要每个月还2万，咱们租个房每个月用不了2万吧。

　　保值？

　　房子保值吗?在某些国家，房子也许是保值的，但在这个国家，似乎更像传销。一个没有地权、没有质量保证、没有制度保证财产权的房子，谈何保值?

　　击鼓传花，老百姓大多是接最后一棒的那个，现在的你我，真要重复传销的故事?

　　质量有保证吗?

　　你说那个楼盘仅仅17000元一平米。是的，不贵，但我不愿买房最核心的理由是质量问题。上海那座“自杀”倒下的义楼只是中国房地产的一个缩影。其实看看汶川北川、看看西客站、亚运场馆出的那些问题你就明白，中国建设部官员说的是对的：“中国房产的平均寿命是30年。”你上新浪网看看时寒冰、牛刀的博客就明白了。我们花200万买一套只能用二三十年的没有地权的房子意义有多大?

　　老婆，咱们还是不要为买房再争执了吧，为了一个房子，产生争执伤害夫妻感情值得吗?

　　说了这么多，俺也觉得自己有些罗嗦、段落散乱了，难怪你叫我“唐僧”。今晚，为夫彻夜难眠，临表涕零，不知所言，唯望你回心转意，不要上开发商的当，逼迫俺买房。去年经济滑坡时，我听到有收破烂的自杀了，有卖钢铁的自杀了，有种棉花的农民自杀了……但我没有听到哪个开发商自杀了。至于俺说的“开发商不灭，何以家为”，只是一句玩笑话，不必当真。

　　不是俺残酷，是开发商的代言人说：“如果房价下跌，就把10根钢筋换成5根!”;是开发商说：“社会发展，总要有人做出牺牲!”那么，等有开发商不断“牺牲”的时候再买房不好吗?

　　亲爱的，把钱换成美元等等看吧，房子很快就会有的。

　　大涨之后必有大跌，大乱之后必有大治。终有一天，国家会脱离开发商的绑架。当开发商资金链断裂，房价像上海那座大楼一样倒下时，房子就会有的。

　　现在，我们现在需要的，不是钱、房，而是，互敬互爱、团结、理解，另加，一点点耐心……

　　此致

　　敬礼

　　夫

　　北京

　　2009-7-11

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　　从去年的价量齐涨，到今年前三月的价涨量跌，下一步会延续“量跌”的态势，还是可能又随着3月楼市回升，重新演变成新一轮的价量齐涨？

　　调查结果显示，形势可能倾向于向着后面的结果发展。但是，如果第二轮调控风暴来得更猛烈，并且买房人能够继续扛住，让成交量再跌几个月，或许房价能够真的如愿回落。

　　房价排名第一：北京

　　典型区域房价：东三环4.5万/平米，西四环3万/平米，北六环都要1.5万/平米。2月份朝阳区商品住宅的成交均价为24701元/平方米，海淀区为22161元/平方米

　　2009北京城市居民人均可支配收入：26738元

　　房价收入比：买套90平方米、西四环附近、价格在3万元/平方米的新房，一个北京人不吃不喝要101年。

　　1-3月走势：2月份总成交量从1月的16726套下跌到了11061套，下跌幅度达到了33.9%，现房签约量降幅也达到32.88%，3月份北京整体开盘的均价为21330元/平方米，涨幅高达13.3%。

　　商贷政策：首套房首付3-4成，利率8-8.5折。二套房首付4成、利率上浮10%。

　　公积金政策：个人最高可贷80万元，第二套房首付4成。

　　点评：北京房价之高，让前往打探的记者都有点咋舌。东三环附近的万科公园五号，400万人民币只能考虑一套一居室的81平方米的公寓；紧靠西四环的新盘四季会，打出了开盘优惠价，每平方米2.9万元的价格吸引了一大批购房者，而据打听，周边的二手房价格早就已经超过3万元了。

　　“现在，六环以外的合生世界村，在工薪阶层比较热门。”京华时报的房产记者张蓓告诉记者，真正的工薪阶层是买不起五环以内的商品房的。“知道六环是什么概念吗？如果自己没车的话，上班耗在路上的时间就要2个半小时。”

　　对于大部分的普通北京工薪阶层来说，工资上涨的幅度远远被房价的涨幅抛在了后头。“幸好我是北京人，家里好歹有套房子。”张蓓说，在房价一天高过一天的北京，很多人干脆连买房的梦都没做过一个。

　　房价排名第二：上海

　　典型区域房价：上海房价卢湾区第一，全年商品住宅成交均价为61944元/平方米；黄浦区第二，全年商品住宅成交均价为41723元/平方米；静安区第三，全年商品住宅成交均价为38351元/平方米。1万多、2万多/平方米的楼盘，基本上都在离市中心20公里以外的地方。

　　2009年上海城市居民人均可支配收入：28838元

　　房价收入比：买套90平米、中等区位、2.5万元/平方米的房子，一个上海人不吃不喝要78年。

　　其中2009年上海城镇居民人均可支配收入达到28838元

　　1-3月趋势：今年2月，上海住宅市场冷冷清清，没有新开盘项目，住宅可售量略有下滑。成交更是大幅下降了92.69%，成交套数196套，环比大幅下降92.8%。今年3月以来，成交环比下降50.6%。

　　商贷政策：首套房首付两至三成，利率目前各家银行不一样，仍然有七折利率。二套房首付四成，利率1.1倍。

　　公积金政策：个人最高可贷30万，两人最高可贷款60万。

　　点评：上海的房价高得令人咋舌，处于繁华地段单价10万元一平米的外滩九里、单价14万一平的上海汤臣一品等，完成一次置业，少则花费两三千元，多则上亿元。诚然，也有价位在两万多一平的，但是，位置都很偏远。记者了解到，月收入达到2万元左右的白领，因为背负着房贷，他们生活的幸福感会久缺很多。

　　房价排名第三：杭州

　　典型区域房价：2月均价20342元/平方米。余杭区均价10872元/平方米，萧山区均价12343元/平方米。

　　2009杭州城市居民人均可支配收入：26864元

　　房价收入比：买套90平方米、全市均价20342元/平方米的房子，一个杭州人不吃不喝要69年。

　　1-3月走势：2月主城成交均价环比涨25%，成交仅534套，比1月下降了65%，3月份成交量和均价都在回升。

　　商贷政策：首套房首付3-4成，利率8-8.5折。二套房首付4成、利率上浮10%。

　　公积金政策：个人最高可贷50万元；夫妻两人最高可贷80万元。

　　点评：杭州虽是全国二线城市，实际房价却与一线城市有得一拼，整个杭州城难觅万元以下的房子，主城区的房价动辄都要三四万，而从市中心出发，车程在30分钟以上的板块，例如丁桥、下沙、三墩等，公寓房价最低也要1.3—1.4万元/平方米，就连余杭和萧山这两个一直在杭州人眼里是郊区的板块，也纷纷突破万元大关。对于杭州人的收入来说，大部分人跟不上房价的上涨节奏，普通老百姓买房还是相当吃力。尽管春节期间成交量为零，可是年后首开的金地自在城，一天全部售完，房价依然还在上涨。

　　房价排名第四：南京

　　典型区域房价：城中3-3.5万元/平方米；河西1.8-2.5万元/平米；城东(仙林)1-2.3万元/平方米；江宁8500-13000元/平方米；江北6500-10000元/平方米。

　　2009南京城市居民人均可支配收入：25504元

　　房价收入比：买套90平米、以中间区域江宁板块3月的平均报价10633元/平方米计算，一个南京人不吃不喝要37.5年。

　　1-3月走势：成交同比下降45%，而价格除江北之外，七大片区都在上涨，并存在捂盘等涨现象。

　　商贷政策：首套房首付3成成大趋势，7折优惠利率基本消失，普遍8.5折。二套房首付4成。

　　公积金政策：2月公积金贷款额度下调为20万元，二套房暂停公积金贷款。

　　点评：看完了北京、上海、广州、杭州的房价，不禁感叹南京是二线城市的地位，一线城市的房价和买房压力。即便和广州这样的一线城市比，南京的房价也高。记者感触最深的有两点：一，虽然北京、上海房价比南京高，但是城市的购房政策相比南京要好些，比如公积金可贷额度都比南京高很多，即使是房价比南京低的广州，个人公积金贷款额度也有50万。二，南京的地铁等交通利好被提前透支太多，北京、上海、广州等地的地铁已经形成网络，地铁盘遍地开花之后，区域间房价梯度比较合理，既扩大了买房人购房的范围，减轻买房的压力，又促进了城市化进程。 

　　房价排名第五：广州

　　典型区域房价：2月均价11963元/平米。珠江新城2.5-3.1万/平米，最贵4万多，白云区1.5万/平米，番禺大石站8000元/平米，亚运村6500-8000元/平米，增城5000元/平米左右。

　　2009广州城市居民人均可支配收入：27610元

　　房价收入比：买套90平米、全市均价11963元/平米的房子，一个广州人不吃不喝要39年。

　　1-3月走势：2月房价环比上涨2%-6%，成交量大跌7成，3月成交有所回升。

　　商贷政策：首套房首付3成，利率8-8.5折。二套房首付4成、利率1.1倍。

　　公积金政策：个人最高可贷50万元；两个或两个以上最高额度合计不超过80万元。

　　点评：不谈数字，从实际层面来看，广州虽是全国一线城市，房价却比南京这个二线城市略低。比如广州8000元/平米及以下的地铁房非常多，而南京真正的地铁盘都已破万，广州还有碧桂园豪园等一批4000-5000元/平米的房子在卖，但南京该价位的房子几乎绝迹。如果说房价有泡沫，广州房价的泡沫一定小于北京、上海、深圳、杭州、南京等城市。从3月份楼盘普遍高开、优惠也很少的情况来看，广州房价还在小幅上涨。

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　　赖伟民是北京大学企业商学院研究中心主任、教授。因为工作的缘故，他经常要去全国各地讲课、考察。从2009年下半年开始，他每到一个城市，就多了一项任务：他会特意留出半天的时间，以一名普通看房者的身份，到当地的楼盘进行考察，与销售人员、购房人进行交流。

　　这项活动一直持续到今年1月。半年多下来，他跑了60 多个城市，考察过150个楼盘，与数百名销售人员、购房者进行了交谈。这些一手的资料，让他发现了一些真相。

　　投资者的天下

　　其实早在2007年、2008年，房价飞速上涨的时候，赖伟民就萌发了亲自考察楼市的念头，但没有付诸实施。真正刺激他行动的原因，来自于他的学员们。

　　“我在各地主要是为总裁班、EMBA班授课，学员都是企业主和企业的高管。在授课之余，也会解答学员们的问题。按理说，企业主最应该关心怎么把企业做好，但是绝大多数学员问的都不是这个问题，而是楼市下一步会怎么样、怎么投资楼市能赚钱。”赖伟民说。

　　2008年底金融危机以来，这些企业主受到了巨大的冲击，而2009年一整年经济形势并不好，房价为何又开始飞快上涨？赖伟民决定调查。

　　半年多来，除西北地区只去过西宁以外，其他地区的省会城市赖伟民都跑遍了，他一般会在一个城市选择2-3个楼盘项目，至少有一个位于市中心、一个位于郊区。

　　“每个楼盘我会呆半个小时到一个小时，一进门销售人员都会很热情，我观察现场有购房者正在签约，就会让销售人员引荐我去认识一下。因为签约者是购房成功的案例，所以销售人员都很乐意引荐我们认识。”赖伟民说，通过这种方式，一个项目现场，他会与1-2名购房者进行交流。

　　结果让赖伟民大吃一惊：根据交谈了解到的信息，10 个签约者中，有8个人买房是为了投资，而不是自住。当然，在销售现场，赖伟民也看到了众多为了自住的购房者，但这些人大多犹豫着不买，有的人看看就离开了。

　　赖伟民调查得出：2009年下半年以来，出手买房的人中，80%都是为了投资，其中尤以华东、华南地区为甚。

　　让赖伟民印象最为深刻的，是一个位于贵阳市金阳新区的项目。2009年12月，赖伟民去这个楼盘看房，售价达到7000多元/平方米，这让赖伟民难以理解。

　　“大家都知道贵州省在全国来说并不属于发达地区，金阳新区还是当地的一个开发区，按理说开发区房价应该更低。2007年房价较高的时候，金阳的房屋售价还是 2000元/平方米左右。这样一个开发区，人气、商业都还不成熟，房价却到了如此高的程度。”赖伟民说。

　　2009年11月，在杭州一个楼盘现场，赖伟民看到一个购房者一下子买了两套房。这是一个温州的生意人，专程到杭州买房。

　　“前几年好不容易赚了点钱，总不能放到银行里贬值吧，所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。”这位投资者思路非常清晰，“房子不是拿来住的，这是投资品。就像黄金，黄金最后被做成首饰拿来用的有多少，为什么每天还是有这么多人买卖黄金，金价越炒越高？房子也是一样的。跟黄金比，房子还可以拿来出租。现在不是有很多人买不起房吗？他们就可以租我的房嘛。你看投资房产多划算，又可以收租金、房价又会上涨，一举两得。我当然不指望租金可以抵得上房价，不过没关系，我真正赚的是房价上涨的差价，不是房租。”这位温州购房者对赖伟民说。

　　在赖伟民的调查中，这段话非常有代表性，几乎每一位投资者都说过同一句话：不买房子没有什么可投资的，总不能把钱存到银行贬值吧。在赖伟民的印象中，浙江省是投资者最多的一个地区。

　　在赖伟民看来：民众缺乏有效的投资渠道，成为房地产过热的关键所在，这早已为大众所讨论；而实业投资环境的问题，正在生动地助推房价。上述这个温州投资人，是将自己经营的工厂关了，进入楼市投资。这与赖伟民授课中众多学员的想法不谋而合。

　　企业主？炒房人？

　　一直和赖伟民保持联系的一位学员是东莞的企业主，做玩具出口生意。在金融危机的冲击下，几乎都没有业务做了。2008年底，这位企业主将公司关闭，手上有一两千万现金，随后他就将这些资金投到北京、深圳买房子。

　　一年多过去了，房价飞涨。这位企业主现在还在感叹，幸亏2008年底把企业关了。

　　“其实在东莞做玩具出口，早几年就已经面临压力：原材料涨价、人民币增值、新劳动合同法颁布等等，金融危机只是压垮他的最后一根稻草。”赖伟民说。中小企业主对房地产市场的热衷，根源在于实业投资环境的问题。

　　“中小企业主现在面临着很严峻的问题。这可能是另外一个需要单独讨论的话题了。”赖伟民说，例如，真正挣钱的行业如矿山、军工等，中小企业无法进入；政府采购对供应商的企业资产有限制，很多中小企业的产品质量并不差，但是规模不够；另外在社会地位、税赋、融资政策等方面，对中小企业发展都不利。

　　“国有企业在发展中具备各种优势，这就意味着中小企业交的税越多，反而使得竞争对手越强大。”赖伟民说，如果企业能挣到钱，能活得比较好，企业主会轻易将企业关闭去炒房吗？

　　赖伟民的一位学员，本来在呼和浩特经营一家教育培训公司。2009 年中，这位学员关闭了培训公司，将资金投向长沙、重庆等地用于买楼。现在也获得了不错的收益。

　　这并不是个别现象。2008年底，随着金融危机的到来，赖伟民的不少学员，并没有将他们所学到的企业战略上的知识运用到自己的企业，因为他们已经将公司关闭，加入了浩浩荡荡的房地产投资者大军。

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　　据佑威·楼市通近几年商品住宅统计数据显示，2006年、2007年、2008年和2009年1月成交量环比上一年12月分别减少了33%、5%、17%和44%，都出现了不同幅度的减少。但通过分析可发现，2006年和2009年1月成交量大减与春节处在1月不无关系，而2010年春节处于2月中旬，其成交出现历年来的最大跌幅，主要原因还是近两个月来楼市密集的调控政策。

　　1月上海商品住宅成交均价为19953元/平方米，比2009年12月微跌1.2%。2010年1月和2009年12月都有成交的120多个楼盘中，三成价格下调，幅度都不大，基本在1%～5%间。另外大部分楼盘价格上涨，均价涨幅多在1%～10%间，因此目前房价还相对坚挺。

　　上海永庆房屋研展部统计数据显示，1月外郊环降幅逐步扩大，环比降幅达到45%；内环内一手住宅成交量尽管降幅达35%，但是相比2009年12月46%的降幅，降幅减缓。从各总价区间看，中等价位一手住宅降幅最大，150万-200万元一手住宅成交量下降67%；200万-300万元一手住宅成交量下降63%；500万-800万元一手住宅成交量下降27%；800万-1000万元一手住宅成交量下降36%。

　　上海永庆房屋总经理陈史翎表示，通常在买方开始观望、成交量逐渐萎缩、市场呈现反转态势时，首先接受市场考验的是供应量最充分的外郊环。1月均价降幅仅为1.2%，尚激不起购买意愿，这也是成交量大幅下降的原因之一。开发商也在观望，因此尚未看到大幅降价现象。未来买方观望与期待价格下降的心理会占上风，开发商与购房者真正的决战点会在3月份，若届时成交量未有明显恢复，降价行动将会展开。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟称，随着春节临近，成交量已无大幅反弹的可能，每周商品住宅成交将在20万平方米以下；对于房价而言，由于开发商资金相对充裕，短期内出现大幅下调的可能性也相对较小。

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